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Le contrat de bail de résidence principale : les pièges à éviter (2)

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Que faire au début d’un bail ? Le PV d’état des lieux d’entrée

Dans le premier épisode de notre série sur les pièges du bail, nous avions examiné la question du congé dans les baux de courte durée, soit la fin du bail. Aujourd’hui, nous passons à l’autre extrême et allons examiner un problème souvent rencontré par les bailleurs au début de la location.

Au commencement, un bail doit être signé. Cela semble logique mais il n’était pas rare de rencontrer des baux dit « oraux ». Depuis le 1er janvier 2018, à Bruxelles, l’article 217 du Code du Logement prévoit expressément que : « Tout bail entrant dans le champ d’application du présent titre doit être établi dans un écrit qui devra au-moins contenir, indépendamment de toutes autres modalités (…) ».

Si ce préalable semble aujourd’hui bien intégré par tous les acteurs d’un bail, le bailleur oublie souvent d’autres éléments qui peuvent poser problèmes en cours de bail.

Cela semble logique, mais au commencement, un bail doit être signé

Ainsi, le Procès-Verbal d’état des lieux d’entrée est souvent fait après la signature du bail et le jour de l’entrée des locataires dans le bien. Ceci est normal mais l’on constate alors régulièrement le fait que les locataires ne signent pas ce PV.

Le preneur, de mauvaise foi, utilise alors parfois en fin de bail cette absence de signature pour contester ce PV d’état des lieux d’entrée pour ainsi tenter d’éviter d’être redevable des dégâts locatifs qu’il aurait causés pendant la durée du bail.

En effet, ce PV, s’il n’est pas le seul moyen de preuve pour établir l’existence des dégâts locatifs, est la preuve « souveraine » dans ce genre de dossier.

Une option afin d’éviter ce problème est de prévoir dans le bail une condition qu’à défaut de signer le PV d’état des lieux d’entrée, les clés ne seraient pas remises et le bail déclaré nul et non avenu. Attention toutefois, cela ne pourrait être de nature à forcer un preneur à signer un PV d’état des lieux d’entrée qui ne serait pas conforme à la réalité.

De plus le preneur, après être entré dans les lieux, s’il découvre un problème dont il n’aurait pas pu avoir connaissance lors de la réalisation du PV d’état des lieux d’entrée, pourrait encore signaler ce point. De même, si des inexactitudes devaient se re trouver dans le PV, le preneur, après en avoir reçu une copie, pourrait dans un délai raisonnable encore communiquer ses remarques et demander à ce que ces points soient ajoutés au PV.

Dans l’hypothèse où il ne serait pas possible de signer le PV d’état des lieux d’entrée avant la remise des clés et l’entrée dans les lieux par le locataire (par ex. si ce PV est réalisé par un expert qui le transmet plus tard), alors il convient de communiquer ce PV au locataire et de conserver une preuve de ce transmis. De même, il convient de prévenir ce locataire qu’à défaut de remarque dans un délai raisonnable (par ex. 15jours), il est présumé avoir accepté ce PV et ne pas avoir de remarque.

Comme expliqué au début de cet exposé, ce PV d’état des lieux d’entrée est important afin de pouvoir établir la présence ou non de dégâts locatifs car il appartient au bailleur d’en démontrer l’existence. Or, en cas de litige, il est fort improbable qu’un preneur de mauvaise foi acceptera de reconnaitre ce PV d’état des lieux s’il sait qu’il est responsable de dégâts locatifs.

Le PV d’état des lieux d’entrée est important afin de pouvoir établir la présence ou non de dégâts locatifs

De même, vu les coûts d’une procédure judiciaire, il est très rare qu’un bailleur alors qu’il n’a d’autre grief à l’encontre de son preneur entame une procédure judiciaire à l’encontre de ce locataire pour l’obliger à signer ce PV.

Un bailleur prudent s’assurera donc de faire signer le PV d’état des lieux d’entrée avant que le locataire rentre dans les lieux où se ménagera la preuve que ce PV lui a été communiqué et que le dit locataire n’y a pas répondu.

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