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Le contrat de bail de résidence principal : les pièges à éviter (1)

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Le congé des baux de courte durée

Le professionnel de l’immobile constate souvent que le « petit » propriétaire (par opposition au bailleur professionnel) qui met en location un ou plusieurs bien immobilier rencontre de multiples problèmes dans sa gestion quotidienne en raison de la complexité, et donc de la méconnaissance, de la réglementation applicable et des interactions (contradictions ?) qui existent parfois entre ces dernières.

L’objectif poursuivi par ces textes vise à fournir au « petit » propriétaire (par opposition au bailleur professionnel) certaines clés ou astuce pour éviter les erreurs les plus fréquentes rencontrées quotidiennement dans cette matière.

En principe, les baux de résidence principale sont conclus pour une durée de neuf années. En tant que bailleur, le bailleur à souvent le souhait d’une certaine liberté dans la disposition du bien (appartement ou maison) que vous donnez en location. Ainsi, il est assez courant de conclure un bail pour une durée inférieure à trois ans et ce, soit parce que le propriétaire désire pouvoir éventuellement occuper lui-même le bien à brève échéance ou parce qu’il désire « essayer » son locataire, soit car le preneur ne désire pas s’engager sur une période trop longue.

Il est assez courant de conclure un bail pour une durée inférieure à trois ans

Cette faculté était permise par la loi du 20 février 1991 sur les baux et a été confirmée par l’ordonnance du 28 juillet 2017 [1] de la région de Bruxelles-Capitale visant à la régionalisation du bail d’habitation et qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2018.

Ce bail dit de « courte durée » présente donc un intérêt certain et est souvent utilisé. Il présente toutefois un piège pour beaucoup de propriétaires qui ne sont pas aux faits de certaines subtilités de la loi.

Ainsi, à titre d’exemple, la réglementation de la région de Bruxelles-Capitale a repris le principe qui avait été prévu par la loi qui veut que le bail de courte durée ne finit pas d’office à l’expiration de son terme.

En d’autres thermes, l’on pense souvent que si un contrat de bail a été conclu pour, par exemple deux ans, du 1er juin 2018 au 31 mai 2020, ce contrat ne sortira plus d’effets dès le 1er juin 2020.

Ceci n’est pas exact. En effet, l’article 238, §2, alinéa 3 prévoit que « Nonobstant toute clause contraire, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur (…). »

En d’autres mots, si l’une des parties, bailleur ou preneur, n’a pas notifié un congé au-moins 3 mois avant la fin du bail, le bail devient automatiquement un bail d’une durée de 9 années qui est régi par les dispositions qui lui sont propres.

Dans notre exemple, le congé doit donc avoir été notifié au-moins pour le 1er mars 2020.

Si l’une des parties n’a pas notifié un congé au-moins 3 mois avant la fin du bail, le bail devient automatiquement un bail d’une durée de 9 années

Il s’agit là d’un second « piège » de ce bail. En effet, le congé doit avoir été notifié pour le 1er mars, ceci signifiant que l’autre partie doit avoir reçu ce congé pour cette date. En pratique, compte tenu du délai de la poste il doit avoir été envoyé au moins 3 jours ouvrables avant, soit le 27 février 2020.

On attirera juste l’attention du lecteur sur un dernier élément, le 1er mars 2020 est un dimanche, il est donc peu probable que le courrier soit distribué ce jour-là. Dès lors pour éviter tout risque de contestation, il est préférable d’envoyer le congé pour le 25 février 2020 pour être certain qu’il arrive le vendredi 28 février 2020 et être certain que la notification du congé respecte les dispositions de l’ordonnance.

On le voit donc, le bail de « courte durée » présente des avantages certains, mais nécessite une certaine vigilance de la part des parties et en particulier du bailleur.

 

[1] Ces dispositions ont été insérées dans le Code Bruxellois du logement aux articles 237 et suivants.

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