A l’heure où l’argent ne rapporte plus rien, les bourses sont fragiles et surévaluées, la brique redevient une valeur refuge. Mais est-ce bien raisonnable d’investir tête baissée ? Analysons cela en prenant un peu de hauteur…

De grands enjeux en vue

Qu’est-ce qui fera la valeur de votre immobilier demain ? D’abord, est-ce qu’il trouvera facilement locataire à un bon prix ? Maintenant et dans dix ans ? Est-ce qu’il répond aux demandes par rapport à la fonction, la géographie, les services, les critères. Le monde est entrain de changer, l’économie aussi, et on va habiter différemment, shopper, travailler autrement, se soigner autrement – bref toutes les fonctions vont changer et il va falloir s’adapter par rapport aux biens locatifs.

Appauvrissement de la classe moyenne

Vous le voyez, la classe moyenne s’est appauvrie, et cela va continuer. Aussi, les jeunes ont difficile à acheter car doivent mettre 30% d’acompte – alors qu’à la belle époque on pouvait emprunter 125% de la somme. Les séniors – pour ceux qui ne l’avaient pas encore compris – vont également s’appauvrir. La pyramide de Ponzi (Madoff) des pensions va s’écrouler avant 2025, et avec la crise boursière qui s’annonce, une partie de leur épargne pension s’évaporera – et il ne manque plus que de perdre de la valeur sur leur « troisième pilier » – leur immobilier locatif. Du coup, les locataires auront moins de budget – les salaires ne vont pas augmenter sensiblement vu la récession qui s’annonce en occident.

Légal et durabilisation – « license to rent »

Et ensuite, est-ce qu’il correspond aux standards du marché? Autant dire qu’il y a quelques fondamentaux à côté duquel l’investisseur ne pourra plus regarder… Au Japon par exemple, +/- 20% des habitations sont vides et ne trouvent plus acheteur. Donc effondrement des valeurs. Un bien qui n’est pas compliant aux critères de durabilité va perdre beaucoup de valeur, jusqu’à une valeur égale à sa valeur de marché moins les travaux de rénovation. De nombreuses maisons doivent être rénovées… Et cela coûtera parfois plus cher que d’abattre et de reconstruire. Et au rythme de rénovation du bâti, 1%/an… votre bien sera bientôt obsolète… Sauf si vous avez la chance de trouver un corps de métier qui peut démarrer avant l’été prochain. Car oui, en Région Flamande, le 1 janvier 2020, le décret du 23/10/2018 obligera – pour louer votre bien, d’avoir moins de 15 points de pénalité.

Complexité et technologie

Les maisons soi-disant « durables », truffées de technologies (bonne chance pour les services après-vente d’ici 10-15 ans), sont difficiles à gérer, surtout pour des locataires qui n’ont pas fait polytech. Aussi, ces technologies sont fragiles et vieillissent mal. La complexité du bâtiment coûte cher et est peu fiable à long terme. Rendements en baisse, maintenance en hausse, et mismanagement des tech.

Droits de succession surévalués

Les receveurs des impôts de succession ne le savent pas, et continuent à taxer le prix fort sur des biens qui du coup sont surévalués – nécessitant de grosses rénovations pour les mettre au goût du jour et compliant aux normes. Cela ne fait que postposer les travaux de rénovation des héritiers qui payent trop cher leurs successions, alors qu’en réalité ils ne valent que le prix du terrain puisque les rénovations vont excéder la valeur vénale du bien.

Se vider et rester vide

Grosses villas, bâtiments de bureaux inadaptés, châteaux, églises, usines, maisons de maître démesurées, autant de biens qui pourront perdre de la valeur, auront besoin d’une vraie intelligence immobilière et constructive pour leur redéploiement. Ou sinon… Se faire valoriser au prix du terrain, moins abattre, moins l’évacuation des débris (ce qui coutera de plus en plus cher).

Solutions nouvelles…

Oui, la créativité humaine se réveille quand elle y est obligée… On parle de gros sous. Voici quelques pistes…

La « Multi-fonctionnalité immobilière »

Les bâtiments « mono-fonctionnels » sont parfois trop risqués, et ne créent plus assez de valeur. Croisez les fonctions, exemple: une grande villa peut devenir un multi-habitat combiné avec un coworking et espace permaculture; ou encore, un château peut devenir un espace de séminaires, restaurant et parc botanique doublé d’un thalasso. Un bâtiment de bureaux peut devenir un combiné de coworking, airbnb, et musée. Soyez créatifs et cherchez quelles fonctions sont présentes dans le quartier, ou pas, et ce qui y est attendu. Chaque bâtiment appelle des fonctionnalités spécifiques.

« L’ Economie systémique »

Trouvez des combinaisons de fonctionnalités qui créent des synergies, des échanges, une « respiration » vers l’écosystème environnant. habiter, travailler, apprendre, échanger, découvrir, manger, circuler, fabriquer, gérer, bref… Un lieu doit devenir un pôle d’attraction plutôt que des m2 à remplir. Créez-y une « économie » au sens large, une vie à valeur ajoutée qui pulse la valeur humaine.

« Le Low cost low tech »

La technologie oui, mais uniquement celle qui crée une valeur réelle. Evitez la technologie qui vieillit mal, celle qui est vulnérable, difficile à gérer pour des locataires. Osez des choix de simplicité, de fiabilité, de durabilité. Exemple: l’habitat paille-argile. Le bâtiment respire – plus besoin de VMC. Il capte le CO2, isole très bien, est totalement bio et éco, ça respire le naturel. C’est extrême, mais totalement durable, plutôt que de créer des espaces fermés, qui sentent le synthétique, avec de la tech qui tombe en panne tôt ou tard. La Vie frugale sera bientôt « in ». Car plus facile à gérer et plus rentable.