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Les logements inoccupés en Région de Bruxelles-Capitale

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La Région de Bruxelles-Capitale se caractérise par la taille très limitée de son territoire et par le fait que celui-ci est presque entièrement urbanisé. L’exiguïté de son territoire a, par le passé déjà, poussé le législateur bruxellois à éviter que des espaces soient inutilement laissés à l’abandon ou inexploités et inoccupés (nous y reviendrons dans d’autres contributions).

C’est cette même logique qui a prévalu dans le chef du législateur bruxellois lorsque celui-ci a décidé de s’attaquer à la crise du logement en adoptant le Code bruxellois du logement: pour tenter de la résoudre, il s’est attaqué aux logements inoccupés.

Deux modes d’action sont prévus pour lutter contre la vacance immobilière: le droit de gestion publique des logements inoccupés et l’amende sanctionnant l’infraction administrative consistant à maintenir un logement inoccupé.

La présomption de logements inoccupé

Le législateur a défini dans le Code bruxellois du logement les hypothèses qui permettent de présumer qu’un logement est inoccupé.

Sont présumés inoccupés les logements:

1o à l’adresse desquels personne n’est inscrit à titre de résidence principale aux registres de la population;
2o pour lesquels les propriétaires ont demandé une réduction du précompte immobilier pour improductivité;
3o qui ne sont pas garnis du mobilier indispensable à leur affectation;
4o pour lesquels la consommation d’eau ou d’électricité constatée pendant une période d’au moins douze mois consécutifs est inférieure à la consommation minimale fixée par le gouvernement.

Deux modes d’action ont été mis en place pour lutter contre la vacance immobilière

On attirera l’attention du lecteur sur le fait qu’il s’agit ici de présomption et qu’elle peut donc être renversée par le propriétaire (ou le titulaire d’un droit réel) qui peut justifier l’inoccupation du logement par des raisons légitimes ou un cas de force majeure. Cela peut être le cas, par exemple, lorsque des travaux de réparation ou d’amélioration doivent être réalisés dans l’immeuble. Le Code bruxellois du logement précise qu’il convient, à cette occasion, de produire un permis d’urbanisme ou un devis détaillé et d’entreprendre ces travaux, de manière effective, dans les trois mois de la justification.

Droit de gestion publique

Tout opérateur immobilier public, ainsi que toute agence immobilière sociale, dispose d’un droit de gestion publique des logements inoccupés ou non occupés conformément à leur destination en logement. Concrètement, cela signifie que l’opérateur immobilier public ou l’agence immobilière sociale (A.I.S.) peut proposer au propriétaire du bien ou au titulaire d’un droit réel principal sur l’habitation concernée de gérer son bien en vue de le mettre en location, éventuellement après avoir exécuté les travaux nécessaires pour le rendre conforme aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement.

En cas de refus du propriétaire du bien, ou à défaut de réponse de sa part dans le délai imparti, l’opérateur immobilier public ou l’agence immobilière sociale met le propriétaire en demeure de louer son bien, après avoir, le cas échéant, réalisé les travaux nécessaires.

À tout moment, le propriétaire du bien qui fait l’objet d’une gestion publique peut demander de reprendre la gestion de son habitation

À défaut de faire le nécessaire dans le délai imparti, l’opérateur immobilier public ou l’agence immobilière sociale met en œuvre le droit de gestion publique et dispose de la compétence de gérer provisoirement l’habitation et de louer le bien pendant neuf ans. On notera que, dans ce cas, le titulaire d’un droit réel principal perçoit, en cas de location du bien, le loyer prescrit, après déduction de tous les frais engendrés par la gestion publique.

À tout moment, le propriétaire du bien qui fait l’objet d’une gestion publique peut demander de reprendre la gestion de son habitation à la condition d’avoir remboursé au préalable le solde de l’ensemble des frais exposés.

Infraction et sanction en cas de logement inoccupé

Le Code bruxellois du logement prévoit que constitue une infraction administrative, pour le propriétaire, le fait de maintenir inoccupé un immeuble ou une partie d’immeuble destiné(e) au logement d’un ou de plusieurs ménages.

Des agents régionaux peuvent visiter le logement entre 8 et 20 heures pour rechercher et constater les infractions par procès-verbal, faisant foi jusqu’à preuve du contraire. Si la visite du logement n’a pas pu être réalisée à défaut pour les personnes visées au §1er d’avoir donné leur consentement, les agents-inspecteurs ne pourront pénétrer d’office dans le logement qu’avec l’autorisation préalable du tribunal de police.

Le montant de l’amende administrative est important: 500€ par mètre courant de la plus longue façade multiplié par le nombre de niveaux autres que les sous-sols et les combles non aménagés que comporte le logement. Par la suite, l’amende peut être multipliée par le nombre d’années suivant la première constatation.

On notera qu’il existe quelques garanties contre l’arbitraire de l’administration: l’amende administrative ne peut infligée qu’après avoir permis au propriétaire à qui l’infraction est reprochée de présenter ses moyens de défense.

L’amende infligée par le fonctionnaire dirigeant peut ensuite faire l’objet d’un recours contre le gouvernement. La décision prise sur recours par le gouvernement peut, quant à elle, faire l’objet d’un recours devant le Conseil d’État.

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